House Prices, Home equity-based Borrowing... (11 AER, Mian and Sufi)

# 요즘 Housing 주제 가지고 모델링을 간단하게 해 보고 있었다. 그러다가 퀄 발표가 나고 아이폰을 도난당하면서 한동안 정신줄을 놓고 있었더니 머릿속을 맴돌던 아이디어는 휘발되어 날아가고 내가 끄적여 둔 것은 다시 봐서는 이해할 수 없게 되었다. 그래서 이제는 정말 공부하고 읽은 것들을 잘 기록해 놓아야 겠다는 생각을 하면서, 토픽이 관련된 아무 페이퍼나 한번 집고 읽어 보자고 생각했고 그래서 읽게 된 것이 이 페이퍼다. 

# House Prices, Home Equity-Based Borrowing, and the US Household Leverage Crisis라는 제목은 길지만 이 논문의 핵심을 정확하게 말하고 있다. Housing Crisis에서 피해를 받는 사람들은 두 가지로 분류할 수 있는데 하나는 집값 상승을 기대하고 새롭게 집을 구입한 사람들, 하나는 집을 원래 보유하고 있었으나 집값이 상승하면서 그 상승한 집값에 기초하여 돈을 더 많이 빌린 사람들이다. 이 논문은 그 중 후자의 이야기를 하고 있다. 철저하게 실증분석에 기초한 논문인 이 논문의 핵심 명제는, 후자의 영향이 이번 crisis에서 상당했다는 것이다.

# 그들은 mortgage loan credit report로부터 샘플을 얻고, 그들의 사는 지역의 집값 지수의 변화와 household debt의 변화를, housing supply elasticity를 IV로 사용하여 분석하였다. 분석 대상은 74149 명의 집 보유자. 그리고 얻어진 탄력성은 0.52이다. 그들은 이를 기초로, 52퍼센트 정도의 가계부채 상승, 그리고 39퍼센트 정도의 가계파산이 원래 집을 보유하던 사람들에서 비롯되었다고 추정하였다.

# 또한 좀 더 세분화된 분석에서는, 신용카드 사용 빈도가 높고 신용등급이 낮은 사람들이 더 집값 움직임에 민감하게 가계부채를 증가시키고 또 집값 하락 이후 default도 늘어났다는 결과도 얻어서, 가계부채 분석에 있어 credit constraint의 역할이 중요하다는 것도 보여준다. 또한 젊은 사람들이 더 민감하게 움직여서, 일반적인 life-cycle model의 예측과는 상반되는 결과도 얻었다.

# 그리고 이들의 소비패턴을 분석하여 원래부터, 1997년 이전부터 집을 보유했던 이들은 가계부채를 늘리면서 더 좋은 집으로 이사하거나 금융자산을 더 구입하지도, 신용카드 부채를 상환하지도 않았음을 보였다. 아마도 이들은 단순히 소비를 증가시키거나 원래 있던 집을 수리하고 가치를 높이는 데 사용했을 것으로 예상된다. 다만 이 소비패턴 분석은 기존의 주택보유자에 한정된 것이어서, 새롭게 주택을 구입한 사람들의 소비패턴과는 다를 것임을 고려해야 한다.

# 또 한 가지 내가 생각한 문제점은 만약 다양한 종류의 집값이 다르게 움직인다면? 하는 것이다. 개별 주택의 집값을 확인할 수 없으므로 그 지역의 집값 지수를 분석에 이용했는데, 부동산 시장의 경우 소형 주택과 대형 주택의 가격이 다르게 움직이는 경우가 있다. 몇 년 전 미국의 경우 어떻게 움직였는지는 모르지만, 만약 다르게 움직였다면 결과의 robustness는 제한적일 것이다.

# AER이지만 비교적 양이 많지 않고 어렵지 않은 논문이라서 금방 읽었다. 하지만 항상 느끼는 것은 내가 과연 이 empirical idea 를 깔끔하게 논문으로 담아낼 수 있을까 하는 것과 자료를 잘 찾을 수 있을까 하는 것, 게다가 나는 아직 계량도 실제로 어떻게 써야 하는지를 잘 모른다. 이 논문의 경우는 Housing supply elasticity에 대한 자료를 찾아낸 것이 핵심적 역할을 했다. (2010년 Saiz 논문에서 자료를 얻었다고 한다.) 하지만 empirical 논문을 쓰는 것과 상관없이 읽는 것은 상대적으로 쉽고 또 해야 하는 일이니 앞으로 더 애쓸 수밖에. 그나저나 내 관심사는 기존 주택보유자보다는 신규 주택보유자에 더 가까운데, 결국 논문 선택은 잘못한 셈이다. 또 찾아 봐야지.